大叔工程師在股海沉浮多年的血淚故事

2017年6月16日 星期五

親愛的,我把逢甲小公寓賣給銀行了

親愛的,我把逢甲小公寓賣給銀行了

十年前買1xx萬,房貸幾乎還清,最近轉增貸2xx萬

房貸月還款金額,只比房租收租金多一千左右

灑花、開心


臉書分享之後,原來很多人不知道怎麼尋找金融資源,或是不知道金融市場的條件,稍微紀錄一下數字細節,每個人根據自身條件狀況不同,可能些許有差異,不過這個都是有真實案例發生,不是不可能,是你不知道怎麼運作而已。

1.二十年房貸、額度估價八成、一段式本利攤還利率1.9%、附加理財型2.45%
申請人條件,非工作薪資收入證明,金融資產證明,三個月平均維持三百

2.七年信貸、額度年收入約1.5倍、一段式本利攤還利率2.25%
申請人條件,上市櫃公司在職、薪資收入證明

3.保單借款等研究執行完成再來補充

以上狀況算是中等,醫師、工程師、百大上市櫃公司員工,應該可以再減少0.2左右,也就是利率可以到2%左右!

以上條件跟銀行普通員工談幾乎是沒有用的,櫃檯、電銷...直接跳過不要浪費時間,直接問有沒有銀行理財專員?目前國內銀行理財會員的額度大約是三百萬,隨便一個房貸轉增貸出來就有了。

然後集中你的金融資產到同一家銀行金控,現在以及可見的未來,都是大型金融機構當道,現金、房地產、股票、保險...集中操作方便、累積金融信用、移轉手續費便宜,萬一理專專業度不夠、談判條件不好,找別家一次談好,其實金融資產搬家很快速、很方便的。

不要這邊放一點、那邊放一點,你很難談到好的條件。

趁著還有在上班、還有工作薪資收入的時候,談好條件,設定好貸款金額,要離職、退休前,再搞定最後一輪,避免成為社會邊緣人之後,薪資證明沒有、報稅證明很少,金融信用評估看的是現金流、金融資產,如果只有一間傻傻的房子,是談不到好條件的,是會等著被當肥羊宰的。

有些人一直有種心態,不想欠銀行錢,會努力還清貸款,這個是人類的天性,值得好好利用,可以逼迫自己儲蓄。

至於錢存了下來,就可以好好研究怎麼利用,下面幾點是我轉增貸、信貸出來的現金用途:

1.週轉準備現金,除了平常就應該準備兩年的年收入作為周轉準備金,我認為在銀行資金氾濫、利率不高的時候(低於2.5%左右),其實可以適當使用,作為自己手邊的周轉準備現金,以避免意外發生、不景氣發生、銀行緊縮、急用現金...。

保持充裕的現金,絕對是理財致勝的關鍵,建立安全的現金護城河,投資理財會賠錢,通常是急著賣出變現、缺現金,才會發生大幅度的虧損,如果能夠長期健康持有,大多是獲利的。

譬如說我有了足夠的現金,我在任何時候都不會低價出清我的比特幣、區塊鏈資產。

2.還掉其它較高利息的負債,房地產通常是利率最低的有擔保貸款,所以如果有其他貸款支出,應該優先還清。

其實每個人的金融資產,都應該列出個順序,依照持有意願、依照變現速度

持有意願:比特幣>股票型ETF>房地產>債券型ETF>儲蓄險>定存.現金

變現速度:定存.現金>儲蓄險.ETF>比特幣>房地產

最後安利一下道德魔人,不要覺得有負債、有2%的利息很可怕,最近幾年的通膨,大概幾乎都有2%。

所以你的資金放在那邊睡覺、不作為,也都是負擔著2%的通膨成本。

所以請大家不要將所有的資金都投入房地產,適當的轉增貸出來,大部分留作周轉準備金,少部分可以驗證投資理財,各個金融工具都有其目的性,也有其不完美的地方。

譬如說台灣最容易入手的指數型ETF 台灣五十 0050,可以驗證指數型股票ETF的效果;退休配息收入可以考慮政府公債ETF;包租公可以考慮REITs ETF。

有些台灣沒有適當的金融工具,可以採用美國券商或是複委託。

不建議使用台灣金融工具,台灣推出的基金產品,是因為高費用會是工具的效果失真,會讓你誤以為根本就沒用,只會賠錢,只是名稱好聽,根本是殘障功能,因為高費用被搾乾了。

最後,我無償無私的分享這些數字、經驗,如果我們很熟你再私訊來問細節,甚至推薦你理專都可以,如果我們根本沒有在真實世界交集、沒有見過面,請不要私訊詢問,謝謝。

補記:Xdite大神這次的區塊鏈投資生存指南,真的有讓我嚇到,果真用平實的文字,大爆行業猛料,自我檢討數次,為何我無法寫出如此容易理解、聳動的文章,真心覺得Xdite無止境的追求成長、前進,過程中無私的分享、公開,很多經驗分享非常吸引人;但是還是有非常多的細節,需要個人親身體會、驗證,所以可以體會有非常非常非常多人,會私訊詢問Xdite,有些人真的非常白目、非常沒有禮貌、非常道德綁架,然後最後開課收錢讓你問問題,然後變成付錢的是大爺,最後不去執行、不去踐行,然後再來怪罪老師?

這就是人生

0 意見:

Follow by Email

大詩人的寂寞投資筆記粉絲專頁

技術提供:Blogger.