大叔工程師在股海沉浮多年的血淚故事

2016年11月4日 星期五

租屋-房屋本來就是用來住的;自用購屋-就當製造假性欠債來存錢

在討論租屋、購屋之前,先以自用為出發點,至於投資,可以投資的項目太多了,房地產只是投資項目之一。

請大家回想在結婚生子之前,應該大部分的人都是租屋的,先來討論租屋的觀念,如果你在這個階段有好的租屋觀念,我相信你會更快、更容易的成長,結果進一步加速你所得收入的成長,可以增加更多租屋、購屋的選擇空間。

一、單身的租屋觀念為何?租房子一定要離公司近,能多近就多近。

能夠花錢搞定的事,就別浪費其他資源

"这一点和菜头之前在他的文章《在8:15起床》中说得很好,特选取一段,摘录于此。

如果你的同事和你在智力、体力、能力上都不相上下,你能拿什么跟他们拼?你大概只有微笑和精力两个可选项。那么,如果你每天需要在通勤上耗费2个钟点,一周五天,天天如此,请问你哪里来的微笑和多余精力?别和我说坐公交和地铁其实是在休息,在那种环境里,你每时每刻都要保持警觉,不想错过了站,更不想下车的时候发现口袋被割开了一条口子。人在公共交通系统里承受的精神压力,甚至要比工作时更大。出了车门,人早已经精疲力竭,连一句话都不愿意说。"

這個在我單身的時候,碰巧都有認真的在執行,距離公司都在交通二十分鐘的距離以內,即便我一出社會工作就有開車,我也都是在公司、工廠附近租房子住,充分、充足的休息時間實在是非常重要。

二、結婚生子是影響租屋、購屋的重大關鍵,自用購屋最大的好處增加選擇機會

現在的人大都晚婚,所以考慮結婚生子大多是三十歲以後的事情,所以畢業的二十多歲出頭,到三十多歲準備結婚生子,通常已經累積多年的租屋經驗,所以對於交通時間、居住品質已經有了一定的經驗、把握,但是結婚生子之後,很容易偏頗方向,我們先以自用居住來討論比較集中方向。

有準備結婚生子後,租屋的條件從個人單身套房,要升等為有廚房、客廳等,稍微有家的味道的空間,所以目標從雅房套房的選項,晉升到一房一廳或是兩房一廳,租金則是從每月一萬左右,上升到每月二至四萬,相信這個租金行情在非天龍國,都是可以有很多選擇的租屋產品,假設以這篇買房租屋的比較文來說,月租三萬多,三十年租屋支出接近1200萬,我可以用同樣預算花費1200萬買房子,就當作跟租房子一樣的開銷、花費。所以我的選擇可以從租屋產品擴大到1200萬的房子,再來比較這兩種狀況下,何種產品較為有利,有較多選擇。

三、購屋成交價,如果跟租屋三十年費用差不多,購屋租屋差異無幾

所以月租三萬多租屋,三十年下來總共花費1200萬,跟自用購屋成交屋價1200萬,我覺得是差不多的支出狀況,所以對於資金利用來說,沒有太大的差別,但是對於產品選擇的範圍,則是大幅擴大很多,有些區域可能是租屋產品條件好,有些區域可能是購屋產品條件好。

再來要討論的是,購屋價格大幅超過租屋價格,像是文中提到的購屋行情1800萬,這個超過租屋的1200萬的部分,就是資產擁有權的溢價,很多人要結婚生子的時候,會特別在意這個資產擁有權,才會有特別的安全感,建議將多的600萬視作製造假性欠債來存錢,至於三十年後,資產通膨的速度跟物價通膨的速度,不見得能夠預測誰高誰低,所以賺賠很難講,但是肯定還是可以多存錢的,因為你是以1800萬為存錢目標,肯定勝過以1200萬為存錢目標。

但是過度忽略自身使用的需求,只靠口號催眠房地產會一再地上漲,那你乾脆以億萬豪宅為目標,但是銀行應該不會理你,根本貸款貸不下來。

四、居住還是以實際使用需求為主

其實結婚生子這個過渡期間,大約也只有二十年左右,因為小孩子上大學大概就不會繼續住在家裡,所以到了中年以後,再度回到夫妻兩人,這時候應該也累積足夠的資產,要購屋也不會有太大的問題。

現代人換工作的頻率比以前增加很多,因為時代變化快速,公司自己都倒了很多家了,所以租屋實在是比購屋好換手、好處理,現在隨便成交價格都超過千萬,實在是佔家庭資產很大的比重。

最後講到做功課的問題,租屋其實不大需要做功課,反正不喜歡頂多一年後退租,又是一條好漢,可是購屋就沒有那麼容易脫手,而且房價高,大家真的要多做些功課才下手買屋。現在買三萬的iphone手機、買六十萬的國產車,都做足了功課,可是買千萬的房子做了多少功課?而且看房子都是周末才看,看房子很累人的,相信至少要看過上百間產品才可以開始考慮吧,但是看過很多人,看沒有三個月的房子,就想要決定下手了,十二周能看幾間房子,可能都不到60間吧,往往都是倉促之間下的決定。

五、過高的假性欠債,可能壓縮其他學習成長機會

製造過高的假性欠債,會產生緊張的情緒,造成資金都鎖定在房地產,你可能無法同時投資自己,你可能無法再花錢學習成長、買書、上課,你可能無法實踐投資理財,你是有存到錢,可是你損失了時間成本,這些需要持續的花些小錢,然後要搭配長久的時間來驗證的事情。

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